文｜邓浩志
楼市金九成 “铁九”，市场都在等政策落地
上周（中秋）广州楼市有回暖。 中心区成交环比升 6%，近郊增长 10%，远郊增长 14%。主要原因是九月楼市整体表现不佳，到月末，借中秋节点，各新项目开始重新加推新货，加大宣传，增加佣金，优惠也部分回归。
整体看，“金九” 楼市好于 8 月，但成色不足，更像一个 “铁九”。至于还有没有 “银十”？关键看两点：一是传闻的重磅利好有没有？有多少？二是楼盘促销政策是否坚决果断。
关于后市，各路开发商目前分成两大阵营。一部分认为政策铁定导致明年甚至后年缺新盘，涨价是必然的，所以当下不用着急，保利润是接下来的重点。还有一部分认为前景其实未可知，而且库存这么大，继续回笼资金才是王道。
北京现房销售细则落地，对全国的示范效应
重点有三条：
1、定调严格执行现房销售制度；
2、现房销售项目在项目早期可收买家定金，但不超过房价 1%；
3、地价分期支付，首期一半，剩下最多分两年。
由于北京是首都，虽然是地方执行版本，但具有风向标意义，各地大概率会以此为基础，制定符合地方的细则，但标准八九不离十。而这也确定了对中国房地产行业、楼市的中长期影响。
近期影响我认为有几个方面：
1、现房销售要严格执行，未来新地块优先现房销售。这表明了对新政的态度。所以其他城市，尤其是大城市的地方落地方案，执行方案的弹性空间、灰色空间会被进一步压缩。现房销售是国家强推的政策，行业不适应也只能硬扛。而整个估值、开发、融资、市场都将重塑。
2、早期收的 1% 定金是不能退的，这是现房销售项目 “索客” 的关键，未来将围绕这个节点发展一套全新的营销模式。
3、地价另外 50% 可以分两年支付，这将缓解房企的资金压力，但这不足以抵消房企建设到现房阶段所投入的资金总量。较为粗糙的预估，同一个项目，开发商自有资金需求或增加 1/3 左右。
4、这个政策对地方有两个影响，一是地方财政收入会减少（首先是少了延迟地价的利息；其次是卖地总量会减少，尤其普通二线城市和三四线城市）。二是地方卖地收入入库的时间延迟，地方财政周转的压力会更大（目前已经很大）。
5、对房地产行业影响。首先是房企需要更多自有资金去建设一个项目，对大房企集团而言，同样的资金总量，以前如果可以开发 10 个项目，未来估计只能开发 7 个。所有房企的总规模可能都会被压缩。整个房地产市场规模至少在明年和后年继续呈下行趋势。
2025 年我们新房销售金额为 8.4 万亿，预计 2026 年和 2025 差不多，但 2027 可能下滑到 7 万亿附近，2028 年不排除跌破 7 万亿。2028 年之后才有可能逐步显现见底的可能。由此，房地产及周边行业，包括钢筋水泥、建材灯饰、家私电器、设计宣传等一众周边行业估计还将萎缩 30% 左右。
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